如何做好物业管理？（深度好文）

晚上去访友，却见他手握电筒在楼门外等候，不觉诧异。问后方知这里物业管理混乱，住宅电费竟无人征收，居民楼已停电数日，夜晚上下楼靠手电筒，照明靠蜡烛。友人无奈地说：“我们真盼望这里的物业有个‘好管家’啊！”友人所居住的小区物业管理可能过于混乱，但联想开去，现实中住宅小区物业管理不规范、不完善的现象仍比较普遍：有的小区物业管理重收费，轻服务，不注意帮助业主解决房屋修缮、水电管道线路维修管理中的具体困难；有的物业管理收费不规范，既不组织听证，也不经物价部门核准，随意按照自己核定的运行成本收费；有的物业管理只维持水电费代收和组织打扫环境卫生，对于停车、供暖、治安以及公用设施维修等需要公益事业不过问；有的小区业主与物业管理企业之间的关系不明晰，经常出现矛盾；甚至还有的小区物业管理缺位，公共服务无人过问，依靠居民“自主管理”，导致相邻纠纷不断，群众生活中困难很多。友人的慨叹，实际反映了许多居民的心声。

住宅小区的物业管理，看上去都是婆婆妈妈的琐碎小事。但小事中间有大文章。人人都有家庭，有家庭就有住宅，住宅小区离不开物业管理。物业管理情牵千家万户，关系居民生活，影响群众情绪，涉及安定幸福，需要高度重视。从一定意义讲，重视物业管理就是重视群众利益，就是落实民本意识。我们应该从这一高度去认识和重视物业管理，积极主动地帮助居民打造物业“好管家”，为群众创造一个舒适、理想的生活环境，奠定安居乐业的生活基础。

现在一些小区物业管理出现问题，原因固然很多，但最根本的还是小区确定物业管理企业时不规范，没有让业主依法自主选择“管家”。一些小区建成后，开发商直接交由属下的物业管理企业入住。由于这类企业只对开发商负责，其服务质量不高且容易亏损，结果自然影响物业管理质量。还有些小区的物业管理干脆无人过问。解决这些问题的办法，还是要选择一个好的物业管理公司，能够全方面的有效解决这些问题，物业管理与住户紧紧联系在一起，做好对住户的服务就是做好物业管理。

业主与物业矛盾如此激化如何进行高效管理，如何实现公司利益最大化？

▶  树立正确的经营理念。即以人为本，以服务为中心；讲质量、讲诚信、创品牌；实现兼顾社会效益、环境效益和经济效益并全面发展

▶ 确定“双赢”的经营方针。即以实现物业增值保值和为居民提供高质量的生活环境和条件为目标，去经营好小区，并获取利润。而决不能搞短期行为，只看眼前利益而损害消费者的利益，这无异于杀鸡取卵。

▶ 要做好集约化经营这篇文章。集约化经营是物业管理经营的重要特点。这篇文章做得好坏，直接影响物业管理企业的经营效益，直接影响物业管理的质量和水平。因此积极研究和探索物业管理企业集约化经营之路是当务之急。

▶ 要搞好品牌经营。要千方百计地创企业管理品牌、服务品牌、环境品牌、文化品牌，扩大企业的影响力。

▶ 对业主进行物业管理服务的经营

搞好物业管理服务的经营无疑是物业管理企业经营的基础工作和主要工作。在这个问题上一方面要提高管理水平和服务质量，以优质的服务换取优价的回报，同时要有效地降低成本。但另一方面要注重的是：要使物业管理企业达到长期、稳定、可持续发展的目标。

▶ 以物业本身为中心开展多种经营。

这种经营是对物业管理主业经营的很好的辅助和补充，由于物业管理企业在先天条件上占有很大的优势，又存在巨大的市场需求，所以一旦经营得当，也会得到很好的回报。概括起来，这类经营主要有以下几种：　　

针对业主和客户而提供的有偿服务，如家政服务和汽车美容服务等。　　

针对物业管理行业和其它相关需求的专业化服务。如专业清洁服务和机电设备维修服务。

房屋出租出让中介代理，以及供求信息方面的服务。如为业主代理房屋出租。

▶ 专项经营活动。

开办幼儿园、学校；

经营性场所，如餐厅、超市、网吧等；

会所及康体娱乐设施；

装饰装修；

电梯维保；

环境景观工程；

搬家公司、礼仪服务公司等。

▶ 与房地产经营相联系的经营。

通过对经营性房产进行技术性的改造或功能上、环境上的配套，或者实施对物业的功能或用途上的改变，提高经营性物业的赢利能力，而使物业管理企业获得回报，这种经营在商场、写字楼及工业区等物业种类上有很大的机会，比如：

通过对电梯进行技术改造，美化环境，建立起多媒体导购系统，再加上适当的辅助宣传和活动，使所管理的商业物业客流量和营业额提高，从而带动铺面租金的上涨。

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